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GENEVE : DU REVE D’UN PETIT CHEZ SOI… PETIT ou GRAND 2017

Après une longue phase haussière qui s’est poursuivie sur près de 15 ans, les prix des appartements et des villas ont subi une forte baisse soit une moyenne de 15 à 20%. Mais si ces deux dernières années ont été difficiles, les prix se sont stabilisés.

Des taux hypothécaires encore très bas avaient laissé présager que les acheteurs seraient plus nombreux mais tel ne fut pas le cas et même si ces taux semblent durablement stables, la demande reste modérée. Les banques ayant durci leurs exigences et le 2ème pilier ne pouvant être utilisé qu’à hauteur de 10% pour constituer les fonds propres (excluant les frais annexes : notaires, garantie bancaire, frais de dossier), les potentiels acquéreurs doivent fournir un apport personnel beaucoup plus conséquent d’autant que les banques ont tendance généralement à estimer le bien convoité à un prix inférieur à celui demandé par le vendeur.  Le prix des villas restant encore très élevé à Genève, les jeunes familles n’ont pas les revenus suffisants pour assumer la charge hypothécaire. On constate alors un déplacement vers les périphéries où le prix des villas est plus faible avec pour conséquence une légère hausse des prix de vente en 2017.

Dès lors, des promoteurs « à taille humaine » se sont lancés dans la construction de villas mitoyennes contemporaines dans les communes avoisinantes : Veyrier, Vessy, Meinier et dans des quartiers moins cotés tels Bernex, Confignon, Cointrin ou encore Grand-Lancy. Ils proposent un concept architectural contemporain qui relève plus de la « villa-appartement» que de la villa dans le sens classique du mot.  Cette tendance a pour conséquence un prix au mètre carré plus bas.  Afin de satisfaire des budgets plus faibles, les promoteurs ont aussi opté pour la réalisation de petits immeubles dans un environnement rural où on assiste à la « cohabitation » d’une construction ancienne réhabilitée (ferme, vieille bâtisse, distillerie) avec un immeuble neuf de petite taille (6-15 appartements). De manière générale, les surfaces habitables offertes sont plus petites.

Qu’il s’agisse d’appartements ou de villas jumelles, l’architecture est résolument moderne : formes cubiques et toits plats, façades claires (blanches pour la plupart) et une touche de gris tant à l’intérieur qu’à l’extérieur sans oublier le label Minergie à savoir des valeurs limites de consommation d’énergie plus strictes (les subventions d’état accordées aux constructeurs n’étant pas étrangères à ce phénomène).

MARCHE DU LUXE

Les demeures de prestige (budget au-dessus de CHF. 5 Millions) ont aussi été impactées avec une baisse parfois de 25 voire 30% pour les propriétés qui étaient surévaluées. Dès lors, de nombreux propriétaires suffisamment nantis ont souvent préféré garder leurs biens.  Les raisons de ce fléchissement important ont été variées : menaces sur les forfaits fiscaux (finalement non remis en question), fin du secret bancaire,  législations liées aux activités financières de plus en plus drastiques et en perpétuelle mouvance.  Même certains avocats spécialisés dans le domaine financier et fiscal avouent avoir du mal à s’y retrouver ne sachant plus très bien quelles seront les nouvelles directives de demain. Les incertitudes de la RIE III (Réforme sur l’Imposition des Entreprises) en est un exemple frappant et les directions prises (ou non prises) dans un avenir proche risquent fort d’influencer le marché immobilier de prestige.

En 2016, la Suisse comptait 5046 contribuables « au forfait » ou imposés sur la dépense, soit 336 de moins que deux ans auparavant (chiffre annoncé à la Conférence des directeurs cantonaux des finances en juin 2017 d’après une enquête réalisée dans les cantons). La diminution du nombre d’étrangers s’installant en Suisse n’est pas étrangère à l’attrait de nombreux pays européens offrant des avantages fiscaux. Le Portugal par exemple, où depuis 2013, les retraités européens souhaitant acheter un bien immobilier sont exonérés d’impôts sur le revenu pendant 10 an à condition d’y vivre plus de 183 jours par an.

Les personnes « au forfait » qui se sont installées ces trois dernières années ont souvent préféré passé par la case « location » avant de se décider d’acheter. Désormais, la fiscalité n’est plus le seul critère qui décide les riches étrangers à s’installer dans notre pays et si nos arguments habituels : position centrale de notre pays, qualité de vie, sécurité, réputation des écoles privées reconnue dans le monde entier, paysages de cartes postales, sont importants, ils ne sont plus suffisants. Genève doit se positionner en capitale moderne, dynamique, innovante en particulier sur le plan bancaire, sécurisante et attractive en matière d’imposition, afin de satisfaire une clientèle fortunée de plus en plus jeune exigeante et mobile.